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发布日期：2025-05-19 17:23 点击次数：180
Q&A | 壹 关键词：900万、唐镇、华泾
█ 问： 将军，你好，家里打算800-900w入套三房，朋友推荐了浦东的唐镇，和徐汇的华泾，这两个地方，以持有10年的维度，你怎么看？ 〔看房大将军〕： 这两个板块都属于上海外环外最优质的地方。
前者唐镇能搭上黄金2号线，直接对接陆家嘴和张江的购买力溢出；本身也有教育资源，吸引高学历人才；家门口商业配齐，沿外环三个大公园，满足基本生活需求；住宅产品的整体水平高，清一色都是2015年后的次新房或新房。可见是标准的六边形战士。
后者华泾是近些年的外环当红炸子鸡，热度堪比当年大虹桥，一个”比肩“副中心的华之门规划，若干条待开通的轨道线路，黄浦江整体规划，都还没开始讨论地块本身，就先叠了三层甲。当然地块本身也很不错，南侧就是目前发展非常迅速的徐汇滨江和前滩，等于华泾很靠近中央活动区，直接对接未来的市中心，15号线也带来了漕河泾的购买力，市区中部的位置，相比唐镇偏东，地段可以说只好不坏。徐汇区南部还有很多全市顶尖的民办教育资源，若干所学校汇集在一起，也会为附近的租房和置业，带来不少需求。
只是华泾目前开发的成熟度较低，华之门还没影子，徐汇滨江也才刚延伸到中环线，离外环外还隔了三四公里。轨交开通以前，意味着通勤都要靠自驾。居住产品也比不上唐镇那么好，无论二手印象欧洲，还是尚未交房的嘉华、招商，都只能说是同年代产品的平均水平。至于公办书包资源，现阶段的对口范围很小，可选小区也只有一个，未来华之门是否会引进新的资源，尚未可知。
所以两者一个是确定的好，另一个是想象中的好，具备不确定性。拉长到十年来看，都可以买，看你是求稳还是求变。 Q&A | 贰 关键词：1600万、普陀、内环内
█ 问： 目前手里有套高尚领域的小三房，想卖掉后改善下面积，1600w左右的预算，品质不下降太多情况下，环球港通勤30分钟内，有什么好选择吗？ 〔看房大将军〕： 高尚是2020年的楼盘，品质不想降太多，至少也要是2015年后的次新小区，或者是2005年后外观保养良好的高级公寓。
首选还是在普陀，全市内中环，这边房价最低，个别还附带了书包资源。比如2015年后的品尊国际、香溢花城都能买到大户型。更新一点的中骏天悦、中骏天誉，品质户型都很不错。早期的中鹰黑森林，抬头黑压压一片香樟树，90%的绿化率冠绝上海。
内环内，也有个别比较新的小区可以选择，但各自都有一些问题。比如新湖明珠城四期，户型有点糟。浅水湾铠悦名城，预算要加一点。长宁88金廷，外立面明显旧了。虹桥府邸，小区采光差。金融街融府，前方就是铁轨。复地新都国际，公区部分有点老了。心理上能克服这心缺点，那地段和面积就可以做到双提升。 Q&A | 叁 关键词：1100万、虹口现代公寓、上海大花园
█ 问： 我在陆家嘴上班，预算不是很高，1100w左右，大三房是刚性需求，我看了虹口现代公寓和上海大花园，这两个小区，将军请点评下。 〔看房大将军〕： 这两个小区都是比较早期的商品房小区，算是虹口杨浦内环内，买大三房各自的门槛盘，定位上其实差不多。
主要的区别一方面在于户型。现代公寓不是两南一北户型，整个虹口区内环都有这个问题。而大花园的大户型是标准的飞机格局，舒适度会更好，套内利用率会更高。
另一方面在于小区体量，现代公寓只有500多户，而大花园足足多了1000户，两者都是本地物业，管理上并非强项，现代公寓的小区小一点，就相对好管，大花园这种，物业不好的弊端就更容易显现。而反过来看，大花园因为占地面积足够大，可以塞进更多的绿化，释放较多的活动空间，而现代公寓的花园就显得没有存在感。
最后就是两者的地段和社区不同。现代公寓位于瑞虹，更贴近传统市中心的同时，也能享受到瑞虹新城规整的街道界面和丰富的商业配套。大花园位于鞍山与东外滩的交界处，地段上弱了一点，也没有形成统一的商品房社区，配套有但比不上瑞虹那么丰富。
总体来看，两者各自都有卖点，各自也有明显缺陷，权衡个人的实际需求后再做选择。 Q&A | 肆 关键词：900万、2号线、机场联络线
█ 问： 工作出差需求较多，两个机场都要兼顾，最好是2号线或者机连沿线，900w左右，可以接受两房或者小三房，希望小区环境好一点，周边有点配套，不要太荒凉，麻烦将军推荐下。 〔看房大将军〕： 两房选择相对会多一些，2号线西段的天山地区，大部分商品房两房都是900左右，东段的花木地区，小区品质相对天山会老一些，也能买到。张江唐镇地区的配套就比较差了，书包溢价相对也比较高，不需要优先考虑。北新泾的小区品质与天山差不多，等于用地段换户型，看个人的实际需求。
机场联络线因为走的是外围，现阶段配套较好的也只有中春路，万科城市花园片区，但这边有飞机噪音影响。中段华泾地区和三林地区的步行范围，目前还无房在售。只有一品漫城，到三林南近2公里的距离，能买大三房。家门口有8号线、印象城，总体生活配套也较为完善。
目前2号线和机联沿线能买到的要么偏老，要么偏远，要么配套不足。若能接受其他地铁线路的话，选择就会多不少，品质、地段、配套也都可以兼顾。